观点网又一家国资房企最终迎来了“退房时刻”。
3月15日，京投发展发布公告称，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市基础设施投资有限公司，即京投公司。
根据公告，交易对方京投公司为国有独资企业，截至2025年9月30日持有京投发展40%股权。
截至目前，京投公司总资产9553.45亿元，净资产3287.61亿元，2025年1-9月实现净利润20.63亿元。
“本次交易拟采用现金支付，不涉及发行股份，不会改变公司股权结构及控股股东。目前交易尚处于筹划阶段，交易范围、价格未确定，公司股票不停牌。”
京投发展表示，交易完成后，将不再从事房地产开发业务。
“退房”时刻
具体来看，京投发展将采用现金交易的方式转让旗下房地产业务，不会有股份增发，目前处于前期阶段。完成此次转让后，京投发展将会整体退出地产开发业务。
有市场消息猜测，京投发展在未来可能会学习中交地产的转型方式，将精力投入轻资产代建业务，或完全转型新经济业态。
事实上，京投发展退出房地产业务有情可原，2025年度的业绩预告已经说明了不少问题：报告期内，预计实现归母净亏损12.3亿元至10.25亿元，2024年同期为亏损10.55亿元。
据观点新媒体计算，于2023-2025年，京投发展亏损范围在27.39亿元至29.44亿元之间。
对于2025年的亏损，京投发展说明了主要原因：其一是公司根据企业会计准则对项目资产进行初步减值测试，基于谨慎性原则，预计对部分项目资产计提减值；其二是房地产项目费用化利息支出增加。
观点新媒体注意到，近几年间，京投发展的地产业务经营状况持续走低，2025年签约销售金额29.98亿元，同比下降44.48%；签约销售面积7.60平方米，同比降66.33%。
从项目角度来看，京投发展住宅业务主要集中在北京密云、门头沟等非核心区域。据观点指数此前报道，早在2024年，京投发展对密云的锦悦府、燕郊的倬郡两个项目分别计提存货跌价准备1.93亿元和7838.29万元。
另据2025年中报显示，京投发展对锦悦府项目存货计提跌价准备计提1.86亿元，燕郊·倬郡项目7809.81万元。
存货跌价是导致京投发展盈利能力下跌的主要因素，而不断上升的资产减值损失，则直接影响了其利润根基。
从2023年到2024年，京投发展计提资产减值损失从1.38亿元上升至5.67亿元，直接影响了这家公司的毛利率表现，从2023年7.47%降至2024年1.51%，减少5.96个百分点。
观点新媒体亦梳理了京投发展近年来的拓地情况，2024年-2025年间没有任何新增土地储备，仅在2025年9月底参与过一次北京土拍。
彼时与9家房企参与了北京朝阳太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块竞拍，但339轮举牌角逐后，中建智地以43.145亿元总价、39.18%高溢价率竞得该地块，京投发展陪跑。
此轮土拍之后，京投发展再无新增土地动向。直至12月2日，京投发展公告称，拟以0元价格收购两间公司股权。这一纸公告落地，似乎成为了其剥离房地产业务的第一步。
根据公告披露，京投发展拟以0元收购TrillionFull持有的上海礼仕酒店有限公司45%股权，同时拟以3500万元收购复地（集团）股份有限公司对上海礼仕的债权，该债权收购后形成标的公司对公司的债务。
京投发展表示，本次交易完成后，将持有上海礼仕100%股权，上海礼仕将成为公司全资子公司，纳入合并报表范围。
此外，拟以0元收购鄂尔多斯市大中房地产开发有限责任公司持有的鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司41.69%股权。
交易完成后，京投发展将持有鄂尔多斯公司90.69%的股权，鄂尔多斯公司将成为公司控股子公司，纳入公司合并报表范围。
一口气完成了多笔地产项目的“0元整合收购”，京投发展可能有盘活项目存量资产的打算。但上述项目仍处亏损状态，截至2025年8月31日，上海礼仕资产总额降至8.15亿元，负债总额升至25.26亿元，净资产降至-17.1亿元；鄂尔多斯项目则是持续亏损，截至2025年8月31日净资产为-15.81亿元。
因此，两家公司目前大概率是资不抵债的状态，原股东才选择0元转让，京投发展收回股权，实现了100%全资控股或绝对控股。
虽然上海礼仕股权为0元，但京投发展还是花费了3500万收购了复地集团的2.09亿债权。
自此，京投发展成为了该项目最大债权人，将外部债务内部化，承担兜底责任。上述项目成为京投发展全资子公司后，退出房地产业务时可以一次性打包转让给控股股东京投公司。
谋求转型的房企们
在剥离房地产业务之前，于2026年2月京投发展内部进行了一次人事调整，审议通过聘任吕高峰、冯杰担任公司副总裁的议案。
资料显示，吕高峰曾任北京城市副中心站综合枢纽建设管理有限公司副总经理；冯杰曾任北京市轨道交通建设管理有限公司人力资源部部长。
事实上，京投发展当然不是近年第一家退出房地产业务的企业，在2025年内就有多家企业也做出了相似的选择。
2025年10月，香港中旅国际投资有限公司透露拟以实物分派的形式剥离旅游地产业务，理由是该业务持续表现欠佳，未来盈利能力存在不确定因素。
据了解，于2025年上半年，该公司录得0.87亿港元的股东应占亏损，同比由盈转亏，主要影响因素之一便是两家地产子公司共计提了0.6亿港元的减值亏损。香港中旅此次拟将旅游地产业务进行内部重组，通过实物分派将其分拆。
同月，天津津投城市开发股份有限公司也表示，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至天津城市运营发展有限公司。
津投城开明确，为更好应对市场变化，通过本次重组，上市公司拟将所持房地产开发业务相关资产及负债置出，留存资产聚焦于资产较轻、经营较稳健、收入及现金流较稳定的物业管理等业务。
就“退房”之后公司的业务安排，津投城开此前曾披露，公司拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式，购买天津津能股份有限公司100%股份、天津市热力有限公司100%股权及天津港益供热有限责任公司100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。完成后公司主业将由房地产开发，整体切换为城市集中供热。
另于2025年6月，中交地产宣布，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让全控股股东中交房地产集团有限公司，交易价格仅1元。
9月，珠江股份公告，拟以1元的底价，通过公开挂牌方式转让参股的广东亿华房地产开发有限公司41%股权。
10月21日，珠免集团再启重大资产重组，拟出售格力房产100%股份；2026年1月26日，珠免集团所持珠海格力房产100%股权已完成过户至珠海投捷控股有限公司名下，彻底退出房地产开发业务。
更早之前的2024年，同为北京国企的华远地产公告披露，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至华远集团，未来聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向，包括但不限于酒店运营和物业管理等业务，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。2024年12月底，华远地产完成出售房地产资产。
从华远地产、中交地产到京投发展，这些企业转型的核心目的都是从根本上降低负债水平，以聚焦其他更具盈利可能性的业务。
未来，不排除还有更多企业加入这一行列。
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